Incremento en el costo del alquiler: tu nuevo importe a partir de octubre de 2023 y el método para estimarlo

La legislación actual establece la necesidad de ajustar los contratos anualmente mediante un índice, y debido a la creciente inflación, hemos presenciado aumentos sin precedentes. A continuación, presentamos la nueva fórmula de cálculo.

Para aquellos inquilinos que se enfrenten a esta actualización en octubre de 2023, el incremento en el importe mensual del alquiler será considerable. Después de 12 meses sin modificaciones, estas familias se verán obligadas a pagar más del doble de lo que desembolsaron en septiembre.

En cifras concretas, el aumento entre un mes y otro se situará en un 115,3%, marcando un nuevo récord que superará el 112,9% aplicado en las actualizaciones de septiembre, el 109,3% de agosto, el 104% de julio, el 100% de junio, el 95,9% de mayo, el 92,6% de abril, el 89,5% de marzo, el 85,8% de febrero y el 81,4% de enero.

El próximo aumento, que ya ha sido confirmado, se basa en la ley actual que establece que el monto mensual del alquiler varía anualmente, en gran medida, reflejando la evolución del índice de inflación, que este año ha alcanzado su nivel más alto en tres décadas.

Para muchos inquilinos, el ajuste anual de octubre de 2023 será el primer aumento desde que firmaron su contrato en 2022. Para otros, será el segundo y último cambio si comenzaron su alquiler en el décimo mes de 2021.

En cualquier caso, el método para calcular el nuevo monto, que regirá durante los próximos 12 meses, sigue siendo el mismo y es esencial comprenderlo. En el primer año, el propietario establece el valor de alquiler, y luego, los ajustes se calculan utilizando un índice.

¿Cómo se determina el porcentaje de aumento anual en los contratos de alquiler según la legislación vigente?

La polémica ley 27.551 estipula que los contratos deben tener una duración mínima de tres años. Durante ese período, los incrementos en el monto mensual solo pueden llevarse a cabo de forma anual utilizando una fórmula específica.

De acuerdo con esta normativa, los ajustes deben realizarse “utilizando un índice que se compone de manera equitativa de las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)”.

En otras palabras, los aumentos quedan en un punto intermedio entre lo que ha aumentado en los últimos 12 meses la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según los datos oficiales.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es la entidad encargada de elaborar y publicar este índice, conocido como Índice para Contratos de Locación (ICL). El valor actual del ICL y sus versiones anteriores están disponibles para su consulta en el sitio web del BCRA (www.bcra.gob.ar).

A modo de ejemplo, en julio de 2020, el ICL comenzó en 1,0; para octubre de 2022 (casi un año atrás), ya había alcanzado 2,61; y se proyecta que en octubre de 2023 comenzará en 5,62. Esto significa que en tres años y un mes, ha experimentado un incremento del 462%.

Este nuevo aumento representa una suma considerable en términos de pesos.

Paso a paso: Cómo Calcular el Aumento de tu Alquiler si la Actualización Anual es en Octubre de 2023

Recientemente, el BCRA ha publicado los valores del Índice para Contratos de Locación (ICL) correspondientes a la primera quincena de octubre, lo que permite realizar el cálculo. El proceso es el siguiente:

Paso 1: Consultar los Valores del ICL

En primer lugar, debes verificar, por un lado, cuál era el valor del ICL en la fecha en que se inició el contrato o en la fecha de la última actualización (si se ha realizado una previamente). Por otro lado, necesitas conocer el valor del ICL exactamente un año después, es decir, en la fecha en que se realizará el próximo ajuste.

Por ejemplo, el 1° de octubre de 2022, el ICL era 2,61, y se espera que el 1° de octubre de 2023 sea 5,62.

Paso 2: Calcular la Variación

Toma el valor actual del ICL (en la fecha del ajuste) y divídelo por el ICL de hace un año (el del inicio del contrato o de la última actualización). Este resultado representa la variación del índice durante el último año de alquiler.

En el ejemplo, realizarías la operación 5,62 dividido entre 2,61, lo que daría como resultado aproximadamente 2,153256. Esto significa que el índice se ha más que duplicado, lo que conlleva un aumento del 115,3%.

Paso 3: Calcular el Nuevo Monto

Toma el valor de la variación y multiplícalo por la cantidad de dinero en pesos que estabas pagando mensualmente en concepto de alquiler. El resultado será el importe actualizado.

En el ejemplo, si venías pagando $90,000 al mes desde octubre de 2022, multiplicarías esto por 2,153256, lo que te daría un total de aproximadamente $193,793. Este será el monto del alquiler mensual a pagar entre octubre de 2023 y septiembre de 2024.

Si la actualización se debe aplicar en un día distinto al primero del mes, como por ejemplo el 16 de octubre, el aumento será ligeramente mayor, un 116%, debido a que el ICL inicial era 2,69 y el final es 5,81. Esto significa que, por ejemplo, un alquiler de $75,000 se incrementaría a $161,989, mientras que uno de $125,000 aumentaría a $269,981.

¿Cómo realizar el cálculo de forma automática?

Existen diversas entidades relacionadas con los alquileres que ofrecen calculadoras en línea gratuitas, permitiendo a inquilinos y propietarios efectuar estos cálculos en cuestión de segundos.

Simplemente debes ingresar la fecha de inicio del contrato y el monto mensual pagado durante el primer año, y con un solo clic, el sistema te informará cuál será el alquiler para los próximos 12 meses.

Tres calculadoras disponibles en línea incluyen:

• Calculadora del IVC: La opción oficial del gobierno porteño, desarrollada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.
• Cabaprop.com.ar: Un recurso vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Capital (Cucicba).
• Indicecontratoalquiler.com.ar: Recomendada por la organización Inquilinos Agrupados.