Oportunidades en el mercado inmobiliario a pesar de la situación económica

En un contexto de mercado deprimido, con un incremento en las tasas de interés por parte de los bancos centrales, un bono rinde un 4 por ciento anual.
La política adoptada por los bancos centrales en relación a las tasas de interés refleja la confianza de estas instituciones en la salud y la trayectoria de la economía de sus respectivos países o regiones.
Es importante recordar que los ajustes al alza o a la baja en las tasas de interés representan la principal herramienta de las autoridades monetarias para controlar la inflación.
Las decisiones que toman en cuanto a la valoración de las tasas no solo impactan en la vida económica del país, sino que también ejercen una influencia directa en el comportamiento de diversos sectores económicos.
El sector inmobiliario se destaca como uno de los más influenciados por las fluctuaciones en las tasas de interés, como evidencian los datos que establecen una relación directa entre los tipos de interés y el mercado de bienes raíces.
En el caso de España, la actividad de compra y alquiler de propiedades muestra una desaceleración debido a las tasas de interés elevadas.
Esta tendencia se traduce en una moderación de los precios, una disminución en las transacciones inmobiliarias y un aumento en las tasas hipotecarias. La combinación de estos factores no augura un panorama optimista.
Los expertos de HelpMyCash prevén una disminución de los precios a lo largo de 2023, aunque no se espera que sea significativa. Por otro lado, el banco ING anticipa una caída real del 3.4 por ciento para este año.
En contraste, la consultora Atlas Real Estate Analytics muestra un pronóstico más alentador, previendo una caída del 0.9 por ciento en el precio de la vivienda en 2023.
El Observador Inmobiliario de BBVA Research señala que el menor crecimiento económico, el aumento de las tasas de interés y la reducción de los ahorros acumulados durante la pandemia apuntan a una disminución en las ventas de viviendas en 2023.
Aunque se espera una contracción menos intensa en los permisos de construcción, se prevé que los precios se mantengan prácticamente estables. Para el año 2024, se anticipa que el crecimiento volverá al sector inmobiliario.
La perspectiva de la botella medio vacía o medio llena
Es innegable que una misma situación puede ser interpretada de manera contradictoria a primera vista. Un ejemplo de ello es la evaluación de las acciones del Banco Central Europeo (BCE) que llevó a cabo entre 2022 y 2023, la cual ha resultado ser una espada de doble filo para las entidades financieras en España, según señala HelpMyCash.
Por un lado, estas medidas permitieron a las entidades financieras aumentar sus márgenes de beneficio al ofrecer hipotecas con tasas de interés más elevadas. No obstante, la consultora resalta que el encarecimiento de estos productos ha tenido un impacto negativo en la demanda. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de préstamos registrados para viviendas ha disminuido un 14% en lo que va del año.
Por ende, la banca buscará aumentar su volumen de préstamos en los próximos meses para mejorar sus cifras, y una de las estrategias que empleará con este propósito será la refinanciación.
Según HelpMyCash, en otoño, más instituciones financieras estarán dispuestas a renegociar préstamos hipotecarios ya suscritos para mejorar sus condiciones, como la reducción de los intereses o la transición de tasas fijas a variables.
Esto podrá llevarse a cabo mediante acuerdos entre el banco y el cliente, a través de la subrogación de hipotecas o mediante la firma de nuevos créditos.
Para Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management, las tasas de interés elevadas presentan una valiosa oportunidad de inversión en el sector inmobiliario. Capellino, una figura destacada en la industria, argumenta que en septiembre, la inflación en España alcanzó el 3,5 por ciento.
Por lo tanto, en relación con las tasas de interés elevadas, la estrategia del Banco Central Europeo (BCE) parece estar surtiendo efecto. Esto sugiere que a partir de 2024, el BCE podría comenzar a reducir sus tasas de interés.
La clave aquí radica en que, en general, un inversor pasivo en el sector inmobiliario obtiene un rendimiento anual de entre el 3 y el 4 por ciento, mientras que, en épocas de tasas de interés bajas, un bono genera aproximadamente un 2 por ciento de rendimiento.
No obstante, en la situación actual, con tasas de interés elevadas, los bonos ofrecen un rendimiento del 4 por ciento anual, mientras que el sector inmobiliario mantiene su rendimiento anterior, lo que desanima las inversiones inmobiliarias pasivas. Sin embargo, según Capellino, la implementación de estrategias de inversión activas puede cambiar por completo el panorama.
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Una oportunidad para invertir en Bienes Raíces
Capellino resalta que la inversión disminuyó un 60 por ciento en 2023, al mismo tiempo que los inversionistas institucionales redujeron significativamente su participación, y los rendimientos aumentaron entre un 0,75 y un 1,5 por ciento anual, dependiendo del tipo de activo, su ubicación y los términos del arrendamiento, entre otros factores. “Precisamente, esto explica el ajuste en el valor de las propiedades comerciales, que osciló entre un 5 y un 15 por ciento”.
Según el empresario, en el caso de España, y debido a la baja demanda, hay una gran cantidad de propiedades (más de 100.000 millones de euros) en el mercado primario (bancos o subastas) que están disponibles con considerables descuentos.
“El factor del descuento al adquirir activos en situación de dificultad es esencial para maximizar las inversiones inmobiliarias, ya que permite aumentar los rendimientos al obtener mayores ganancias al desinvertir en el activo”.
Además, Capellino añade que un mayor descuento puede ayudar a mitigar posibles desviaciones en el plan de inversión y, posiblemente, liberar capital que se podría utilizar para mejorar la propiedad o para invertir en otros proyectos.
“Pero la clave es que, cuando las tasas comiencen a disminuir, se generará un efecto de recuperación en los precios de las propiedades, especialmente en el mercado español, lo cual nos beneficiará”.
Capellino concluye que, ante esta perspectiva, la adquisición de propiedades con descuentos permitirá crear valor durante el próximo año y medio, antes de que las tasas comiencen a bajar. “De esta manera, en el futuro, podremos desinvertir y obtener rendimientos excepcionales”.
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